Незарегистрированные постройки на земельном участке: Штраф за незарегистрированный дом на дачном участке

Как узаконить самострой по новым правилам в 2020 году

В «смутные» 90-ые годы в России появилось множество строений, которые со временем превратились в капитальные постройки. Только узаконить право на них не все удосужились. Поэтому такие строения либо уже снесены, либо готовятся к этому. Как узаконить самострой в 2020 году, можно ли это сделать на законных основаниях?

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

• участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
• объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
• дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
• возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Условия для легализации самостроя

Государство даёт гражданам шанс по оформлению законного вещного права на такие постройки. Легализация самовольного строительства возможна при наличии следующих условий, прописанных в п.3 ст. 222 ГК РФ:

• строение возведено на земельном участке, имущественное право на который узаконено. Владельцем выступает один человек;
• строительные работы производились в соответствии с нормами;
• сам объект не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора;
• ни один контролирующий и надзорный орган не имеет претензий к данному строению.

Важно! Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определённый порядок, который прописан в Законе № 340-ФЗ. 

Легализация через суд

До 01.03.2019 года действовал упрощённый порядок узаконивания вещного права на самовольную постройку. Это можно было делать через органы местного самоуправления, собрав необходимые документы. Но наличие условий, описанных выше, необходимо.

Если же собственник строения не смог, по каким-либо причинам, узаконить своё право до указанной даты, он сможет это сделать теперь только через суд. Как зарегистрировать самострой в 2020 году в судебном порядке? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

• Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Можно создать электронный запрос и получить данные в электронном виде. Можно обратиться в МФЦ и получить «бумажные» сведения.
• Уточнить категорию земельного участка. Необходимо, чтобы участок имел разрешённую категорию для возведения сооружений или жилых домов. Тогда легализация вещного права будет иметь юридическое обоснование.
• Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права. То есть, на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий у надзорных ведомств к данному самострою.
• Нужно обратиться в БТИ и получить документ, подтверждающий соответствие строения градостроительным нормам.

Когда эти документы будут готовы, необходимо составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение. В «теле» иска нужно дать ссылки на нормы действующих нормативных актов, которыми могут быть обоснованы действия владельца участка.

Как правило, суды встают на сторону истцов и выносят судебный акт, разрешающий оформление права. Но, зачастую, дело затягивается по причине того, что суд делают запросы в уполномоченные структуры для получения официальных разрешений по санитарным, гигиеническим, противопожарным нормам.

Важно! Рекомендуется доверить составление искового заявления профильному юристу. Если иск будет составлен с ошибками, это станет поводом для отказа в его рассмотрении. Драгоценное время будет упущено! Дело в том, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Если время упустить, их придётся оформлять заново.

Порядок узаконивания самовольных построек

Если здание возведено на собственном участке (право на землю должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН), то существует упрощённый порядок легализации и оформления имущественного права. Необходимо предпринять следующее шаги:

1. Заказать техплан на постройку. Для этого необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения собственного участка и оформляемого объекта. Кадастровый и технический инженеры осуществят выезд на место с целью проведения замеров и проведения сверки на соответствие с уже имеющимися данными.
2. Сбор полного комплекта документов.
3. Обращение в Росреестр любым удобным способом – через МФЦ или через Госуслуги. В первом случае, будут необходимы бумажные документы, во втором – электронная их версия.
4. Оплата пошлины. Это можно сделать через терминал в МФЦ, через портал Госуслуги в режиме онлайн или в любом отделении банка.
5. Сдача документов на проверку.
6. Если вопросов не возникает, через 10 календарных дней право будет оформлено. Собственник сможет получить выписку из ЕГРН в ближайшем МФЦ.

Важно! Регистрирующий орган может и отказать в оформлении права. Тогда нужно получить письменный отказ, подготовить иск и подать все документы в суд.

Орган правосудия может признать отказ необоснованным и выдать судебный акт, разрешающий легализацию права. Но, изучив документы, суд может также признать правоту Росреестра и вынести определение о возникновении обязательства по сносу сооружения. Тогда собственнику нужно будет либо подавать на апелляцию в вышестоящую инстанцию, либо сносить постройку.

Документы для легализации самовольных построек

Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

• удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
• уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
• уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
• документы о наличии вещного права на земельный участок;
• техплан и экспликация.

Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести. В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.

Дачная амнистия

Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.

Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!

С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.

В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:

• воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2020 года;
• воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.

Продление произошло в марте 2019 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.

Важно! После получения выписки из ЕГРН о регистрации имущественного права на постройку, у собственника появляется возможность самостоятельного отчуждения права любым законным способом. Но не стоит забывать о возникновении обязанности по уплате подоходного налога после продажи и права на имущественный вычет.

Заключение

После легализации самостроя нужно будет платить налог на имущество. Если собственник имеет право на льготу, он может обратиться в налоговую службу с документами для её предоставления.

Похожие статьи

Можно ли не регистрировать строение на земельном участке?

Здравствуйте!

недвижимость является объектом налогообложения и Вы обязаны платить налог на имущество физ. лиц, если не заявите о льготах, при их наличии.

по ст.23 НК Вы обязаны уведомить ФНС

2.1. Налогоплательщики — физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими.

Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества и (или) документов, подтверждающих государственную регистрацию транспортных средств, представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

за нарушение ответственность по КоАП ст.129.1

3. Неправомерное непредставление (несвоевременное представление) налогоплательщиком — физическим лицом налоговому органу сообщения, предусмотренного пунктом 2.1 статьи 23 настоящего Кодекса,

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении объекта недвижимого имущества и (или) транспортного средства, по которым не представлено (несвоевременно представлено) сообщение, предусмотренное пунктом 2.1 статьи 23 настоящего Кодекса.

Вы можете его оформить по тех. плану и заявлению в ФРС, разрешение на строительство не нужно (ст.51 ГРК)

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

…

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

и подать заявление о льготе по ст.407 НК

Статья 407. Налоговые льготы
 
1. С учетом положений настоящей статьи право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:

…

15) физические лица — в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
…
6. Лицо, имеющее право на налоговую льготу, представляет заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу, в налоговый орган по своему выбору.

Незарегистрированное строение на ИЖС — Правовед.RU

Здравствуйте,  Татьяна.

Ввиду отсутствия регистрации права собственности на жилой дом налоговых последствий по нему у Вас не будет.

На жилой дом необходимо  получить разрешение на строительство и ввести его в эксплуатацию.

Если администрация не станет назначать проверку, то можно получить разрешение на строительство как будто объект еще не построен.

Проект не требуется

Градостроительный кодекс

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

Акт ввода в эксплуатацию Вам не потребуется, достаточно направить уведомление с приложением необходимых документов в соответствии с пунктом 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

16. В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 — 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются:
1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 настоящего Кодекса;
2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;
3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Если выявят факт строительства без разрешения Вам грозит иск о сносе самовольной постройки.

От него можно защищаться, доказывая, что объект соответствует всем нормам и не представляет угрозы для жизни и здоровья.

Учитываются ли незарегистрированные постройки на участке супругов при его разделе?

Разделить между супругами незарегистрированный объект недвижимости невозможно.

Недвижимость становится объектом права собственности только с момента государственной регистрации права. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До момента государственной регистрации право собственности на недвижимость отсутствует. Соответственно, никакие сделки с объектом, на который ни у кого нет права, невозможны. Более того, строение, здание, сооружение и т. п., право собственности на которое не зарегистрировано, не рассматривается законом в качестве объекта недвижимости и рассматривается как набор стройматериалов, из которого этот объект построен.

Так, определением Московского областного суда от 21.10.2010 по делу N 33–20438 в удовлетворении иска о признании права собственности на ½ долю садового дома, реальном разделе и права пользования земельным участком отказано правомерно, так как суд пришел к выводу о том, что спорное строение объектом раздела быть не может, так как нигде не зарегистрировано, разрешение на строительство не предъявлено, поскольку не выдавалось, соответственно, приемка в эксплуатацию не производилась.

Одна ситуация, когда объект недостроен, но зарегистрирован в ЕГРП как объект незавершенного строительства.

В этом случае между супругами делится объект незавершенного строительства, как обычно делится совместно нажитое имущество.

Совсем другая — когда право собственности на построенный в браке объект не зарегистрировано. В этом случае делить супругам придется набор стройматериалов, из которого состоит строение.

Галина, если у вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

У должника есть земельный участок и незарегистрированные постройки на нем.

Весьма проблематично, поскольку они должны быть зарегистрированы.

Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника

1. Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

(в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъятие имущества и его передачу залогодержателю для последующей реализации этого имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») порядке.

(часть первая.1 введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 444-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 225-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях.

(в ред. Федеральных законов от 07.02.2011 N 8-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.

6. Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

6.1. При выделе в соответствии с Федеральном законом «Об инвестиционном товариществе» доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 28.11.2011 N 336-ФЗ)

7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 57-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Если сведений о наличии у должника имущества не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у налоговых органов, иных органов и организаций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на имущество, лиц, осуществляющих учет прав на ценные бумаги, банков и иных кредитных организаций, владельцев номинальных банковских счетов судебный пристав-исполнитель запрашивает необходимые сведения с разрешения старшего судебного пристава или его заместителя, данного в письменной форме или в форме электронного документа, подписанного старшим судебным приставом или его заместителем усиленной квалифицированной электронной подписью. Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о представлении этих сведений.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 225-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 08.03.2015 N 41-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. У налоговых органов, банков и иных кредитных организаций могут быть запрошены сведения:

1) о наименовании и местонахождении банков и иных кредитных организаций, в которых открыты счета должника;

2) о номерах расчетных счетов, количестве и движении денежных средств в рублях и иностранной валюте;

3) об иных ценностях должника, находящихся на хранении в банках и иных кредитных организациях.

10. Налоговые органы, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на имущество, лица, осуществляющие учет прав на ценные бумаги, банки и иные кредитные организации, иные органы и организации представляют запрошенные сведения в течение семи дней со дня получения запроса.

Оформление и регистрация недостроенных домов

Оформление и регистрация недостроенных домов

Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.

Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.

Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно разрешение на строительство. Если владельцы захотят достраивать объект, а разрешения на строительство у них нет (или вышел срок из-за чего разрешение стало неактуальным), тогда придётся внести некоторые изменения в инвентаризационное дело.

Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.

Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет. Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия. Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.

Процедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь получают разрешение на строительство на объект незавершенного строительства. К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется. Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику. Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.

По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Здание на незарегистрированной земле | Bellriver Homes

В Bellriver мы стремимся оставаться верными нашим ценностям в отношении продажи домов на незарегистрированной земле, как и во всех остальных случаях. другие аспекты нашего бизнеса. С этой целью мы используем наш обширный опыт и знания для проведения как можно тщательной проверки. по возможности — в том числе о прилегающих участках, знание различных почвенных условий на территории застройки и понимание требований местного совета. Разница между Bellriver также включает:

Тендеры на новостройки

В Bellriver мы гарантируем, что дата истечения срока действия вашего тендера на новый дом соответствует реальной дате регистрации для ваша земля.Мы устанавливаем цены на наши тендерные предложения, чтобы включать даты истечения срока действия до 365 дней, если это необходимо для обеспечения отсутствия по возможности скрытые сюрпризы для наших клиентов. Обратите внимание: хотя мы делаем все возможное, чтобы спрогнозировать регистрацию даты, основанные на информации, которую мы получили от разработчиков, мы не можем полностью это контролировать. Разработка Дата окончательной регистрации определяется разработчиком и советом.

Надбавка к затратам на объект

В Bellriver мы встречаемся с нашими разработчиками и партнерами, чтобы получить полное представление о том, как плановое подразделение должно быть завершено.На основе этих обсуждений и на основе полученной информации мы стремимся включить все ожидаемые затраты заранее в наше тендерное предложение. Как только земля будет зарегистрирована и мы сможем получить доступ к сайту, мы заполним все необходимые отчеты и выясним окончательные условия объекта. Если есть различия между наши первоначальные надбавки, мы обсудим их с вами и придем к соглашению перед тем, как продолжить.

Пункты предварительной суммы

В Bellriver у нас нет статей о «предварительной сумме» или «себестоимости» в наших контрактах.Практически каждый строитель предоставляет надбавки по этим заголовкам вместо фиксированной цены на такие предметы, как кухни, плитка, ковер, туалетные столики и т. д. В доме Bellriver не предусмотрены предварительные выплаты по любым предметам, перечисленным в наших включениях. Все то, что вам нужно, входит в наше стандартное предложение.

Штрафные санкции

Ни в одном строительном контракте Bellriver нет штрафных санкций. Эти предложения конструктор часто использует для увеличить цену после подписания строительного подряда.

Положения о требованиях местного совета

В Bellriver мы проводим комплексную юридическую проверку, чтобы гарантировать, что все расходы совета и правительства включены в аванс.

Разница между зарегистрированной и незарегистрированной землей

В Англии и Уэльсе существуют две системы регистрации прав собственности на землю; зарегистрированные и незарегистрированные. Регистрация вашей земли или незарегистрированная может иметь большое значение, и не только когда вы приходите на продажу. Джейн Бохилл, эксперт по жилой недвижимости из Warners Solicitors в Кенте, рассматривает возможные последствия.

Зарегистрированный участок, обзор

Земельный кадастр ведет реестр всех зарегистрированных земель, который индексируется на карте.Этот реестр содержит информацию примерно о 24 миллионах объектов недвижимости.

В рамках этого общего реестра Земельный кадастр присваивает объектам недвижимости собственный уникальный номер и индивидуальный регистр. Каждый индивидуальный реестр включает три раздела:

• «Реестр собственников», который содержит информацию о собственности
• «Реестр собственности», содержащий описание собственности, привязанный к карте.
• «Реестр сборов», который содержит подробную информацию о любых ипотечных кредитах или сборах, влияющих на имущество.

В индивидуальном реестре собственности может также отображаться другая информация, например, существуют ли какие-либо права проезда или ограничительные условия, влияющие на собственность.

Информация, записанная в трех разделах реестра, обычно называется «информацией заголовка». За небольшую плату Земельный кадастр предоставит официальную копию реестра для любой собственности, которая зарегистрирована у них. Любой, в том числе потенциальный покупатель или кредитор, может запросить официальную копию реестра, что позволяет им очень легко проверить право собственности на любую зарегистрированную землю, которая может быть им интересна.

Незарегистрированная земля, обзор

Поиск по индексной карте Земельного кадастра покажет, зарегистрирована земля или нет.Если земля незарегистрирована, из-за отсутствия личной информации может быть трудно выяснить, кому она принадлежит. Нет никаких центральных записей о собственности для поиска.

Доказательство права собственности или титула зависит от возможности показать цепочку владения через документы и другие документы. Это называется «корнем титула». Хороший корень титула будет иметь возраст не менее 15 лет и обычно включает в себя переход к текущему владельцу и его предшественникам. Однако, если в последнее время продаж не было, возможно, вам придется вернуться на много больше, чем 15 лет назад.

Если вы владеете незарегистрированной землей, очень важно сохранить в целости и сохранности все первоначальные документы. Транспортер, действующий от имени любого потенциального покупателя или кредитора, должен будет тщательно изучить их, чтобы проверить ваш титул и любые другие вопросы, которые могут повлиять на собственность.

Две системы, работающие параллельно

С 1990 года при покупке незарегистрированной земли было обязательным подавать заявку на регистрацию земли в течение двух месяцев после завершения продажи.

Другие операции, которые приводят к смене собственника и вызывают требование регистрации, включают дарение земли или пожертвования от личных представителей.Поскольку некоторые земли в Англии и Уэльсе не переходили из рук в руки в течение десятилетий, около 15 процентов земель все еще остаются незарегистрированными, при этом наибольшая доля сосредоточена в сельских районах и районах, которые одними из последних ввели обязательство по регистрации незарегистрированных земель. до того, как он стал обязательным по всей стране. Земля, принадлежащая некоторым компаниям, местным властям и трастам, также может оставаться незарегистрированной.

Преимущества зарегистрированной земли

Зарегистрированная земля имеет много преимуществ по сравнению с незарегистрированной землей, в том числе:

• Право собственности и вопросы, влияющие на право собственности, более ясны и определенны.Земельный кадастр предоставляет государственную гарантию права собственности и может выплатить компенсацию в случае ошибки в реестре
• Как правило, передача зарегистрированной земли происходит быстрее и проще
• Покупатели все чаще ожидают, что земля будет зарегистрирована до совершения сделки. Регистрация земли поможет сделать ее готовой к продаже и более востребованной
• Документы легко могут быть потеряны или уничтожены. Напротив, существует централизованный, постоянный учет всех зарегистрированных земель, к которому любой может получить доступ онлайн или заполнив почтовую заявку
• Зарегистрированная земля обеспечивает большую защиту от мошенничества с недвижимостью.Земельный кадастр требует подтверждения личности перед регистрацией передачи собственности. Он может уведомить вас об определенных приложениях против вашего названия, чтобы проверить, что они подлинные

Регистрация незарегистрированной земли

Если у вас есть незарегистрированная земля, вам следует рассмотреть возможность подачи заявления о регистрации добровольно. Почему бы не обсудить это со своим адвокатом?

Процесс относительно прост. Хотя сборы Земельного кадастра основаны на стоимости вашей собственности, они невелики, и в профессиональной оценке нет необходимости.Также существует 25-процентная скидка на добровольную первую регистрацию. Регистрация вашей собственности сейчас может сэкономить ваше время и деньги в долгосрочной перспективе и предотвратить возникновение проблем в будущем.

Для конфиденциального обсуждения регистрации вашей земли или получения совета по недвижимости, свяжитесь с Джейн Бохилл из Warners Solicitors в Кенте по телефону 01732 747900 или по электронной почте [email protected]

Содержание этой статьи предназначено только для ознакомления. Они не являются юридической или профессиональной консультацией.Закон мог быть изменен с момента публикации этой статьи. Читатели не должны действовать на основе представленной информации и должны принимать соответствующие профессиональные советы в своих конкретных обстоятельствах.

Правда о инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке незанятой земли

Пустая земля — ​​одна из самых недооцененных и недооцененных инвестиций в недвижимость в мире.

Большинство инвесторов в недвижимость совершенно не в состоянии признать превосходными преимуществами, которые дает владение землей в чистом виде .

Это прискорбно, потому что простота и стабильность, которые приходят с владением правильным участком земли (приобретенным по разумной цене), могут намного перевесить несметное количество проблем, которые наверняка возникнут с любым другим типом недвижимости.

Хотя я твердо верю, что пустая земля — ​​одно из лучших мест, куда можно вложить деньги, есть и другая сторона истории, которую необходимо тщательно рассмотреть.

Как опытный земельный инвестор, я узнал (иногда на собственном горьком опыте), что есть ряд вещей, которые необходимо оценить на перед покупкой участка свободной земли.

На первый взгляд кажется, что это такое простое существо — но может быть МНОГО потенциальных проблем, скрывающихся под поверхностью любого участка земли.Я бы не сказал, что все эти проблемы связаны с общими , но факт в том, что любая из этих проблем потенциально может стать убийцей сделки, если не будет решена должным образом. Когда вы принимаете все это во внимание, получается внушительный список вещей, которые должны быть исследованы в рамках вашего процесса комплексной проверки.

Не поймите меня неправильно, земля — ​​это надежное вложение . Просто важно знать, чего следует остерегаться и при каких обстоятельствах следует изменить цену предложения (или вообще отказаться от сделки).

СВЯЗАННЫЕ: Жизненный цикл переворота земель

1. Каково зонирование собственности?

Прежде всего, жизненно важно понять, для чего можно использовать собственность, и каково значение наивысшего и наилучшего использования собственности. С помощью простого телефонного звонка в местный отдел планирования и зонирования большинство офисов могут дать вам ответ на этот вопрос за считанные секунды.

Как только вы узнаете классификацию зонирования (например,г. — жилые, коммерческие, промышленные, сельскохозяйственные и т. Д.), Попросите их привести несколько примеров того, какой тип собственности будет разрешен в соответствии с зонированием вашего объекта недвижимости. Они могут даже дать вам некоторые идеи, о которых вы раньше не думали.

Как только вы поймете, как лучше всего использовать землю, которую вы ищете, вы сможете быстро определить, будет ли она соответствовать вашим потребностям (или потребностям тех, кому вы собираетесь продать недвижимость в будущем).

Бонус: Получите БЕСПЛАТНУЮ копию электронной книги INVESTOR HACKS при подписке!

Free Subscriber Toolbox

Хотите узнать об инструментах, которые я использовал, чтобы заработать более 40 000 долларов за сделку? Получите немедленный доступ к видео, руководствам, загрузкам и другим ресурсам для доминирования в сфере инвестиций в недвижимость. Зарегистрируйтесь бесплатно ниже и получите доступ навсегда.

2. Какова топография недвижимости?

Особенно, когда я покупаю свободную землю за пределами штата, моя первая задача — понять топографию собственности . В мире много, многих мест с непредсказуемыми высотами, скалами, горами, долинами, ущельями и т. Д. Во многих случаях топография земли может иметь огромное влияние на строительную способность собственности.

По тем же причинам, по которым вы не можете построить дом на обрыве под углом 90 градусов, вам следует провести предварительное исследование, чтобы выяснить, где находится ваша собственность и каков ландшафт земли.

Один из лучших способов сделать это — использовать Google Планета Земля (которая предоставляется бесплатно) и карту топографии от Earth Point (которая также бесплатна). С помощью Google Планета Земля вы можете искать свою собственность (используя адрес или координаты) и увеличивать масштаб с помощью кнопок мыши, а также клавиш управления / команд и Shift на клавиатуре.Это позволит вам наклонить землю, чтобы вы могли точно видеть, где находятся все холмы и долины в вашем районе.

Как видите, эта комбинация программного обеспечения может дать вам критически важное представление о том, какой тип недвижимости вы рассматриваете. А если вы хотите еще больше понять, где проходят линии участков вашей собственности, обязательно ознакомьтесь с Parlay как еще одним полезным ресурсом.

3. Какова годовая стоимость налога на имущество?

Если вы намереваетесь удерживать собственность в течение любого периода времени, остерегайтесь сверхвысокого налога по отношению к фактической стоимости собственности.Я не часто сталкиваюсь с этой проблемой, но по разным причинам есть некоторые объекты, которые имеют около до смехотворно высоких налогов, пропорциональных фактической стоимости собственности (например, если недвижимость за 10000 долларов имеет годовой налоговый счет в размере 2000 долларов , ЭТО СЛИШКОМ ВЫСОКО). По своему опыту я обнаружил, что разумный годовой налоговый счет обычно находится в диапазоне от 1% до 4% от полной рыночной стоимости собственности.

В любой ситуации убедитесь, что вы знаете об этой стоимости, потому что вы обязаны платить ее, пока вы владеете недвижимостью.

4. Какие коммунальные услуги доступны? (Вода, канализация, электричество, газ, телефон)

Если у собственности нет доступа к одному или нескольким из этих общих коммунальных услуг, собственность (для всех намерений и целей) не может быть самым идеальным кандидатом для строительства дом или другие улучшения.

В конце концов, кто захочет построить дом, в котором нельзя смыть воду в туалете или получить доступ к чистой воде?

Конечно, есть альтернативы, которые можно искать, если владелец готов заплатить цену (септические системы, колодезная вода, солнечная энергия, баллоны с пропаном и т. Д.), Но если эти препятствия существуют, вы захотите узнать о это перед покупкой.

Если собственность не идеально подходит для строительства, она может потерять огромную часть своей юзабилити, конкурентоспособности и стоимости. Поскольку большинство людей покупают землю с намерением построить на ней , вы определенно захотите знать обо всем, что может помешать этой цели.

5. Каковы обязательные препятствия для строительства?

После того, как вы поймете размеры оцениваемого участка, позвоните в местный отдел планирования и спросите их, каковы запланированные неудачи строительства для данного объекта (требования к отступлению от строительства очень распространены и вводятся как способ отдать приказ и согласованность со зданиями в любой заданной области).

Когда вы принимаете во внимание эти неудачи и правила (относительно размера участка), спросите себя: есть ли еще достаточно места, чтобы построить здесь что-то стоящее, или эта собственность в основном бесполезна?

Я встречал несколько домов, которые были на слишком малы, чтобы построить что-нибудь , из-за размера собственности по сравнению с необходимыми неудачами. Как и в случае с упомянутой выше проблемой полезности, если собственность не подлежит строительству или имеет строго ограниченное использование, она теряет значительную часть своей стоимости.

6. Есть ли ограничения по использованию собственности?

На большей части пустующих земель, с которыми вы столкнетесь, будут действовать НЕКОТОРЫЕ ограничения на использование (есть причина, по которой вы никогда не увидите свиноферму площадью 100 акров рядом со 100-этажным небоскребом или огромный торговый центр рядом с свалка… не имеет смысла ).

Каждый муниципалитет в Америке имеет план (даже если он расплывчатый) того, как они хотят использовать различные участки своей земли, независимо от того, кому они принадлежат .Таким образом, вы всегда должны ожидать, что ваша собственность будет иметь некоторые разумные ограничения на то, для чего ее можно использовать.

Если собственность является частью Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), то, скорее всего, она будет иметь и более ограничений, чтобы помочь сохранить «качество» и формальность своего района. Идея состоит в том, чтобы не допускать странного поведения ВНУТРИ района (например, машины на переднем дворе, лужайки, о которых никто не заботится, дома, которые выглядят неуместно и т. Д.).

Ограничения на использование не обязательно плохо — они обычно имеют смысл на каком-то уровне. Они предназначены для поддержания порядка и поддержки стоимости каждой собственности в подразделении. На той же монете … если вы не знаете об этих ограничениях до покупки , они также могут создать некоторый конфликт с вашими планами в отношении собственности .

Это не является обычным явлением для большинства земельных инвесторов (потому что большинство людей не намерены использовать свою собственность в целях, которые несовместимы с их окружением), но даже в этом случае — всегда следует убедиться, что вы понимаете, каковы правила ДО покупки земельного участка.Это поможет вам избежать владения недвижимостью, требующей обслуживания, которую вы не хотите делать, или которая не может быть использована по назначению.

7. Находится ли недвижимость в зоне затопления?

В некоторых частях страны участки земли пусты, потому что они буквально под водой . В других районах рядом с водоемами могут находиться объекты недвижимости, подверженные высокому риску затопления.

В любом случае, если недвижимость находится в зоне затопления — , вы захотите узнать об этом ПЕРЕД покупкой , потому что, когда недвижимость находится в зоне затопления, страхование может оказаться на чрезвычайно дорогим.

Земля, расположенная рядом с водоемом, может быть чрезвычайно ценной , но эта непосредственная близость также может создать ряд потенциальных проблем … поэтому убедитесь, что вы понимаете последствия вашего конкретного местоположения.

Хотите проверить, не находится ли ваша недвижимость в зоне затопления? Один из быстрых способов проверить это — проверить карты наводнений FEMA в вашем районе. Вы можете сделать это, посетив FEMA.gov и следуя инструкциям в видео выше. Вы также можете попробовать FloodTools.com как другой удобный способ найти ту же информацию.

8. Есть ли у почвы просачивание (также известное как «Перк») или доступ к ближайшей канализационной системе?

Если вы планируете построить на своем участке земли какое-либо «жилище», есть одна проблема, которая на первый взгляд может показаться несущественной , но она может привести к заключению или срыву земельной сделки. Это называется «тест Perc» — и если вы бросаете какую-то серьезную монету на землю в сельской местности, вы должны убедиться в этом, прежде чем вкладывать в нее деньги.

Perc Test (также известный как «Perk Test», или более формально известный как «Percolation Test») — это оценка почвы, которая проверяет скорость, с которой вода стекает через почву .Если в доме затруднен доступ к местной канализационной системе, необходимо провести тест на содержание перхоти, чтобы определить, можно ли установить на участке септическую систему (альтернатива канализации).

Если объект не проходит этот тест , вам может быть очень трудно построить на нем жилье любого типа, поэтому, если вы не можете подключиться к городской канализационной системе (что полностью устранит эту проблему ), обязательно позвоните в окружной отдел здравоохранения и спросите, что требуется для установки септической системы (или подключения к местной канализации) в вашем районе.Подробный обзор того, как работает тест perc и как проверить статус этой проблемы, можно найти в этом сообщении в блоге.

9. Есть ли подъездная дорога к собственности?

Хотите верьте, хотите нет, но по всей стране тысяч объектов недвижимости, у которых нет доступа к дороге . Они со всех сторон окружены другими частными владениями, и, поскольку нет возможности получить доступ к собственности, не нарушая чужую землю, эта собственность по существу бесполезна.

В каком-то смысле этих владений могут быть на Луне, , потому что никто не может легально добраться до них!

Эту проблему можно решить, если вы можете получить юридический сервитут на собственность от одного из соседних соседей, так что вы можете проехать через их собственность к себе. В большинстве случаев не следует ожидать, что сосед сделает это бесплатно, вам нужно будет указать ему причину, чтобы помочь вам (обычно в форме денег).

Опять же, решить эту проблему нетрудно, но вы определенно должны знать об этом перед покупкой.

Недвижимость, не имеющая выхода к морю, не всегда является препятствием (иногда это может быть отличная возможность, если вы можете решить проблему сервитута), вам просто нужно знать о проблеме заранее, чтобы вы могли скорректируйте свое предложение ПУТЬ ниже, чтобы учесть ограниченное удобство использования (или просто откажитесь от сделки).

10. Каков размер и форма участка?

Я видел несколько объектов недвижимости, которые практически бесполезны из-за их размера и формы.Помню, однажды я наткнулся на участок земли шириной 5 футов и длиной 900 футов. Я также видел дома размером 10 футов .

Если вы видите участок земли необычной формы, руководствуйтесь здравым смыслом. Если вы не можете придумать каких-либо законных способов использования собственности с заданными размерами, вы, вероятно, захотите передать ее.

Вы можете довольно быстро определить размер, форму, расположение и размеры, если в вашем округе есть бесплатная онлайн-картографическая система ГИС.

Вы также можете использовать такую ​​службу, как Parlay (для которой требуется платная подписка) и Google Earth (которая предоставляется бесплатно), чтобы найти карту участков вашей собственности. Вот как это работает:

Конечно, ни одна из этих картографических систем ГИС не является совершенной . Единственный способ быть на 100% уверенным в размере и форме собственности — это заказать земельную съемку, но если вы ищете более быстрый и дешевый способ получить базовую идею, которая обычно достаточно надежна, эти онлайн-картографические решения может быть очень полезным.

11. Есть ли в собственности доступ к воде?

В мире много объектов недвижимости, у которых нет доступа к городскому водопроводу (то есть к городскому водопроводу). Это не обязательно проблема, но это означает, что кому-то придется пробурить скважину, чтобы получить доступ к источнику чистой воды под поверхностью. Есть несколько способов определить, сможете ли вы это сделать, но в большинстве случаев, если поблизости есть другие здания (например, дома или другие жилые дома, построенные по соседству), это обычно хороший показатель. что у вас не будет проблем с доступом к воде.

Если вы смотрите на пустырь посреди пустыни или рядом с вершиной горы, вокруг которой ничего нет на много миль, вы, вероятно, захотите проверить у профессионала, что вода будет доступна, если / когда вы Вам это нужно (и если ваш единственный вариант — это доставить его на грузовике, вы захотите получить представление о том, сколько это будет стоить на постоянной основе).

12. Есть ли на участке водно-болотные угодья?

Водно-болотные угодья могут представлять собой сложные ситуации для землевладельцев.

На большей части территории США действуют федеральные законы и законы штатов, запрещающие землевладельцам разрабатывать или использовать свои земли любым способом, который может отрицательно повлиять на водно-болотные угодья (что делает большинство водно-болотных угодий непригодными для использования). Вот почему так важно определить наличие водно-болотных угодий ПЕРЕД заключением сделки.

В конечном итоге — единственный способ быть на 100% уверенным в наличии водно-болотных угодий — это заручиться помощью консультанта по водно-болотным угодьям и / или поручить соответствующим государственным агентам провести идентификацию и разграничение водно-болотных угодий на месте.

Проблема в том, что — это много вопросов — , особенно когда транзакция должна быть закрыта быстро.

Если вы хотите идентифицировать какие-либо очевидные красные флажки , не отходя от компьютера , можно провести небольшое разведывательное исследование и получить более образованный взгляд на ситуацию с водно-болотными угодьями на вашем участке. В этом видео я объясню один метод…

Вы можете начать работу с картографом водно-болотных угодий или загрузить файл KML и просмотреть те же данные о водно-болотных угодьях в Google Планета Земля.

Теперь, поскольку картограф водно-болотных угодий не всегда обеспечивает наиболее точные измерения во всех областях, еще один инструмент, который вы можете использовать для оценки ситуации, — это NRCS Web Soil Survey , составленный лабораторией UC Davis Soil Resource Lab. . Я покажу вам, как это работает, в этом видео…

Вы можете загрузить этот файл SoilWeb KML, посетив библиотеку Google Планета Земля.

Имейте в виду, что использование картографа водно-болотных угодий и / или веб-исследования почвы — это НЕ то же самое, что наем консультанта по водно-болотным угодьям и / или выполнение USACE разграничения вашей собственности (так что знайте, что при таком подходе нет никаких гарантий ).Однако, если вы просто ищете обоснованное предположение, оба этих онлайн-инструмента можно использовать в качестве отправной точки.

13. Как насчет мусора, шин, мусора, масла или других загрязняющих веществ на собственности?

Несколько раз я обнаруживал, что то, что я думал, что было пустым участком земли, было на самом деле импровизированной свалкой. Если вы собираетесь купить участок земли, убедитесь, что все, что вы получаете, — это ЗЕМЛЯ (и если в рамках сделки будет что-то еще, убедитесь, что вы действительно этого хотите).

Устранение такого рода беспорядков может быть очень дорогостоящим, и, чтобы избежать любых нежелательных сюрпризов на этом фронте, всегда полезно увидеть недвижимость, которую вы покупаете.

Если вы покупаете недвижимость на большом расстоянии, и просто невозможно увидеть ее самостоятельно, есть несколько способов найти местными глазами, чтобы найти недвижимость и сделать для вас несколько фотографий.

Вариант A

Свяжитесь с такой компанией, как WeGoLook , которая предлагает несколько очень удобных и экономичных способов проверить, как выглядит недвижимость, ПЕРЕД покупкой.

Если вам интересно узнать больше о том, как работает WeGoLook, обязательно ознакомьтесь с полным обзором их услуг, который я сделал в этом сообщении в блоге.

Примечание: По моему опыту, WeGoLook имеет тенденцию испытывать проблемы с поиском объектов, которые не имеют четкой маркировки и не имеют физического почтового адреса. Как таковые, они не всегда лучше всего подходят для инспекции незанятых земель … но в некоторых случаях они могут быть полезным ресурсом.

Вариант B

Найдите местного фотографа (т.е. — любой, у кого есть камера мобильного телефона), который может подъехать к дому и сделать для вас фотографии. Вы можете сделать это, разместив объявление о вакансии на Craigslist под названием ближайшего города > концерты> творческие концерты .

В зависимости от того, как далеко им придется проехать и сколько снимков вам потребуется, обычно для такой работы достаточно от 50 до 100 долларов.

Вариант C

Вы также можете попытаться связаться с несколькими местными агентами по недвижимости в этом районе и спросить их, не возражают ли они проехать мимо собственности и сделать несколько снимков, когда у них будет возможность.Большинство агентов в любом случае регулярно выезжают на места, и их не так уж и много, чтобы они подбежали к вашей собственности и сделали несколько фотографий (особенно если вы проявляете интерес к их использованию для своих будущих объявлений и / или платите им несколько долларов. за их беспокойство).

Однако вы решите осмотреть собственность — убедитесь, что вы на 100% знаете, где находится собственность , и подробно сообщите об этом человеку, получающему фотографии (отправьте ему карты участков, маршруты, даже видео, если вам нужно).

14. Каким было предыдущее использование собственности?

В большинстве штатов есть законы об охране окружающей среды, которые относятся к коммерчески зонируемой собственности (т. Е. Недвижимость, отнесенная к категории «Жилая», как правило, не соответствует этим стандартам ). Если вы планируете выделить пустырь для коммерческой застройки, убедитесь, что вы не унаследовали от него никаких экологических загрязнений.

Для большинства коммерческих объектов лучший способ сделать это — заказать «Экологический отчет фазы I» (многие банки потребуют его автоматически, потому что это влияет на их залог).В этом отчете будет указано, есть ли на участке какие-либо «Признанные экологические проблемы» (REC), о которых вам нужно беспокоиться. Если вы пренебрегаете какой-либо экологической экспертизой, ответственность за любое существующее загрязнение окружающей среды на участке может в конечном итоге упасть на ваши плечи , что сделает продажу недвижимости в будущем очень сложной и дорогой.

Еще один способ получить представление о том, что происходило (и вокруг) в отношении рассматриваемой собственности, — это посмотреть на исторические спутниковые снимки собственности с помощью такого инструмента, как Google Earth .

Вот краткий обзор того, как это работает…

Как видите, это не обязательно самый исчерпывающий или научный способ просмотреть историю собственности — но это быстро, легко, и ничего не стоит — что делает это довольно хорошим местом для начала.

15. Как выглядят окружающие объекты?

Недвижимость по соседству может иметь некоторые ГЛАВНЫЕ последствия для стоимости и «продаваемой способности» земельного участка (например, — подумайте, вы бы предпочли жить рядом с национальным парком Йосемити или полигоном?).По понятным причинам большинство людей очень заботит о том, с кем и с чем они живут, поэтому убедитесь, что получили хорошее представление о том, как выглядят окружающие объекты (подсказка: это еще одна потенциальная область, в которой такой сервис, как WeGoLook, может Помогите).

Это желательный район? Это то место, где вы (или кто-то еще) хотели бы жить? Если в окружающих свойствах есть какие-либо очевидные проблемы, выходящие за рамки вашего контроля, вам следует очень внимательно подумать о том, что это означает для стоимости свойства и хотите ли вы владеть им.

Для быстрого обучения тому, как очень быстро узнать, как выглядят прилегающие объекты недвижимости рядом с исследуемым участком, это видео объясняет один из способов сделать это:

Это вопросы, которые я задаю себе перед покупкой участок свободной земли. Это не исчерпывающий список КАЖДОЙ проблемы, с которой вы когда-либо могли столкнуться, но я бы сказал, что он охватывает около 95% потенциальных проблем, о которых вам следует знать. Большинство из этих проблем возникает очень редко , но, тем не менее, это очень важные вещи, которые необходимо учитывать. Помните, вам не нужно бояться покупки пустой земли. Вам просто нужно быть в курсе.

Уловка с пустой землей состоит в том, чтобы понять, почему она вообще пуста . Я наткнулся на довольно много свободных участков, которые на первый взгляд казались привлекательными, но в конце концов я обнаружил, что причина, по которой их никто не использует, заключалась в том, что их нельзя использовать. Если одна (или несколько) из вышеперечисленных проблем запрещает кому-либо использовать собственность с пользой, поверьте мне, — вы не хотите узнавать об этом после того, как уже владеете ею.

Когда некоторые люди смотрят на перспективу владения землей, они погружаются в мечту о владении собственностью . Идея владения большим участком собственности может показаться очень привлекательной, , даже если она не имеет для них практического смысла . В такую ​​ловушку особенно легко попасться людям с землей, потому что это недвижимость с низкими эксплуатационными расходами и не кажется сложной (хотя необходимо учитывать множество факторов).

МНОГИЕ люди покупают недвижимость в мечте о собственности, даже если инвестиции не имеют абсолютно никакого смысла с финансовой точки зрения.Если вы мне не верите, посмотрите на этого парня, который продает землю на Луне:

К сожалению, многие участки земли продаются «большому дураку». Когда люди не делают домашнее задание и не продумывают , они могут пострадать.

Не будь большим дураком . Всегда следите за тем, чтобы вы провели разумное исследование и не берите недвижимость, пока полностью не поймете, во что ввязываетесь.

.

Вычитание права собственности на незарегистрированную землю

После создания корневого каталога ваш адвокат должен продемонстрировать непрерывную цепочку владения от корневого пользователя до вас как продавца. Они смотрят, кем был правопреемник в корневой передаче, и, если это не вы, они находят акт, по которому правопреемник расстался с владением: это может быть другая передача, акт дарения или согласия. Они повторяют этот процесс до тех пор, пока не будет заключен договор, по которому вы приобрели недвижимость.

Умершие собственники и бывшие собственники

Один или несколько предыдущих владельцев могли умереть во время владения имуществом и последующей продажи, проведенной их личными представителями или оставшимися в живых из совместных владельцев. В этих сценариях ваш адвокат должен показать, как был рассмотрен законный интерес умершего в праве собственности.

Из этого могут возникнуть три возможности:

• 1 Имущество приобрел только один человек, и они умерли
  Когда это происходит, правовой титул переходит к личным представителям умершего (т.е. их исполнители, если они оставили завещание, или их администраторы, если они не оставили). Они, в свою очередь, либо продали собственность, либо предоставили ее бенефициару / ям, что потребовало бы передачи или согласия, которое могло бы иллюстрировать смену собственника. Для этого ваш адвокат должен найти выдачу завещания или выдачу административных писем — это избавляет от необходимости видеть завещание или свидетельство о смерти. Если последний владелец умер и его личные представители продают собственность, то цепочка владения завершается предоставлением представительства.

• 2 совладельца владеют имуществом в качестве общих арендаторов, и один умирает
  Совместные арендаторы владеют бенефициарной долей в собственности (фактически чистой стоимостью после выплаты обеспеченных долгов и правом занимать ее и получать любую ренту и прибыль) в определенных акциях, которые могут быть или не равны, , но юридические Право собственности по-прежнему должно принадлежать совместным арендаторам в соответствии с разделом 1 (6) Закона о собственности 1925 года. Таким образом, юридический титул переходит к оставшемуся в живых (даже если бенефициарный интерес переходит к личным представителям умершего), который владеет имуществом в доверительном управлении для себя и имущества умершего.Чтобы обойти проблему бенефициарного интереса личных представителей умершего, оставшийся в живых при продаже имущества назначает другого доверительного управляющего для получения выручки от продажи. Этот доверительный управляющий подписывает передачу покупателю и становится ответственным вместе с оставшимся в живых за обеспечение выплаты соответствующей доли доходов в наследство умершего — вот почему часто личные представители назначаются доверительными собственниками. Если выживший совместно проживающий арендатор умрет до продажи, то его личные представители должны будут провести продажу, назначив другого доверительного управляющего в отношении интересов наследственного имущества умершего первого собственника.Каждый раз, когда умирают совместные арендаторы, кроме последнего выжившего общего арендатора, необходимо предоставить свидетельство о смерти умершего, чтобы установить цепочку владения, а в отношении смерти последнего совместного арендатора необходимо будет предоставить представительство в качестве доказательства право личных представителей продавать.
• 3 Совместные арендаторы
  Совместные арендаторы владеют целым юридическим и бенефициарным имуществом в доверительном управлении друг для друга в равной степени неразделенными акциями, поэтому в случае смерти одного из них юридический и бенефициарный титул переходит к оставшемуся в живых.Когда остается только один, он / она имеет единоличное право на законную и выгодную собственность, как если бы он / она купил собственность первоначально на свое единственное имя. Адвокат должен получить свидетельства о смерти всех, кроме последнего умершего совместного арендатора, и разрешение на представительство для последнего совместного арендатора, чтобы показать цепочку владения.

Ваш адвокат должен проверить документы на любые ипотечные ссуды, которые вы или бывшие владельцы взяли еще покупателями корневого перехода: покупатель должен их увидеть.

Ваш поверенный проверяет, правильно ли они «освобождены». При погашении ипотеки незарегистрированной земли кредитор должен добавить примечание к самому ипотечному документу, чтобы подтвердить, что долг был погашен, и он должен быть подписан и / или скреплен печатью кредитора. Это называется «квитанция об освобождении ».

Вы должны надеяться, что все, кроме вашей текущей ипотеки, будут освобождены, потому что невыплаченная ипотека может по-прежнему иметь обязательную силу для земли. Если есть какие-либо сомнения по этому поводу, ваш адвокат должен навести справки у привлеченных кредиторов, и, если нет непогашенной задолженности, кредитор должен подтвердить это в акте (известном как «запечатывание документа») и вернуть его.Ваш адвокат должен сделать это до обмена контрактами.

Если есть непогашенный долг, ваш адвокат должен получить заявление о погашении и гарантировать, что долг будет выплачен из выручки от продажи по завершении, после чего акт отправляется кредитору для запечатывания.

4

Проверочные документы подписаны, проштампованы, оригиналы

Ваш адвокат должен проверить, что все документы, образующие цепочку владения, являются оригиналами или, как минимум, исследовать их выдержки.Рассмотренные тезисы представляют собой копии, подготовленные юристом на основе оригинала акта, так что вся соответствующая информация включена в более короткий документ. Любой рассмотренный реферат должен сам быть оригиналом.

Каждый документ должен быть надлежащим образом оформлен (подписан сторонами и засвидетельствован) (единственными исключениями являются свидетельства о смерти и разрешения на представительство) и проштампован Налоговой службой (которая была предшественницей HMRC), чтобы подтвердить, что соответствующая пошлина была уплачена (акты подарок освобождены).

Земельный кадастр может отклонить любой неоригинальный документ или документы, которые не имеют должного оформления или печати.

Собранные документы могут ссылаться на более ранние дела, которые касаются прав, соглашений и других обязательств. Ваш юрисконсульт должен собрать их и связать с каждым исходным актом, о котором идет речь.

Если какие-либо предварительные документы отсутствуют, вы все равно можете быть зарегистрированы в качестве собственника (и, в свою очередь, любого будущего покупателя), но Земельный кадастр должен внести защитную запись в Реестр сборов, уведомляя о том, что право собственности подчиняется любым правам или заветы, содержащиеся в недостающем документе.

Теоретически это оставляет возможность того, что пропавший предварительный корневой документ может быть найден и его обязательства станут предметом принудительного исполнения, но ваш адвокат может организовать полис страхования возмещения убытков, защищающий вас от этого, который может быть передан любому последующему покупателю. Любой покупатель обычно запрашивает план, особенно если участок земли не идентифицируется четко (например, таунхаус в ряду террас).

Для соответствия земельному кадастру план должен иметь разумный масштаб (обычно от 1: 2500 до 1: 5000) и содержать северную точку, чтобы ее можно было идентифицировать на карте Обзора.Ваш адвокат обычно может найти такой план в предыдущем сообщении.

Если он недоступен, вы можете попросить чертежника составить его профессионально или вы можете найти соседний объект недвижимости, который зарегистрирован, получить копию его титульного плана и нарисовать свой соответственно.

Любой план должен быть точным, и земельный кадастр может осмотреть землю, чтобы проверить это.

Ваш адвокат проводит поиск платы за землю, чтобы подтвердить собранную информацию относительно цепочки владения недвижимостью и таких вопросов, как любые невыплаченные сборы или договоренности.

Этот поиск применяется только к незарегистрированной земле и отражает тот факт, что с незарегистрированной землей вы регистрируете земельные сборы против человека, а не земли. Если регистрируется земельный сбор, то покупатель связан им, независимо от того, действительно ли проводится поиск. .

Ваш юрист проводит этот поиск, чтобы убедиться, что никакая часть вашей земли еще не зарегистрирована в Земельном кадастре. В нем также раскрываются любые предостережения против первой регистрации, которые подаются кем-то, кто считает, что у них есть интерес к земле, чтобы они были проинформированы Земельным кадастром при попытке зарегистрировать ее.

Ваш адвокат составляет список всех соответствующих документов, обсужденных выше, начиная с корневого документа, и размещает их в порядке дат вплоть до самого последнего документа. Они используют следующий формат:

Дата документа Тип Стороны Передать оригинал по завершении?

Они заполняют список согласно параметрам, обсужденным ранее.

Вы можете скачать образец шаблона Epitome of Title — см. Верхнюю часть этой статьи.

Если вы продаете покупателю и хотите сохранить часть земли в праве собственности (например, вы просто хотите продать часть, на которой построен дополнительный дом), вам необходимо сохранить документы на оставшаяся часть.

Ваш адвокат, вероятно, посоветует вам добровольно зарегистрировать всю землю, а затем осуществить передачу. Это упрощает дело и повышает вероятность того, что покупатель примет ваш титул.

Если вы решите не регистрировать землю заранее, вам необходимо будет предоставить заверенные копии или проверенные выдержки по завершении и на оригинале акта, по которому право собственности предоставляется покупателю, и приложить меморандум о продаже.Это примечание о том, что часть земли в титуле была продана и больше не включена в ваш общий титул.

Эта записка должна адекватно описывать размер проданной земли и содержать ссылку на план или передачу проданной земли вашему покупателю.

Беспокоитесь о передаче и регистрации незарегистрированной земли?

Наши опытные юристы по недвижимости могут помочь вам в этой сложной области права собственности.

Нажмите следующую кнопку и предоставьте нам полную информацию о вашем запросе.

* Фиксированная комиссия — Без продажи — Без комиссии — На всех панелях ипотечных кредиторов

.

No related posts.